Tien nieuwe winkels per jaar tot in 2020, zo snel zal het de komende jaren gaan bij Lidl in België. Veel nieuwe verkooppunten dus, die bovendien almaar groter worden. De keten is dan ook op alle gebied op veroveringstocht. Dat is alvast wat we leerden van één van de verantwoordelijken voor de expansie in ons land, die als toetje ook liet weten welke atypisch projecten de hard discounter in Brussel op stapel heeft staan.
Een dergelijke expansie vergt uiteraard hard labeur van de teams, die voortdurend op zoek moeten naar nieuwe opportuniteiten: nieuwe plekken zoeken voor een verkooppunt, hun potentieel evalueren, zorgen dat ze vergund geraken en vervolgens de werven opvolgen. Tijdens de Brusselse Realty-beurs kregen we de kans om te spreken met één van de mensen die dat allemaal voor elkaar krijgen. Op zijn drieëndertigste is Sébastien Segers Senior Expansion Manager bij Lidl, waar hij ondertussen al zes en een half jaar aan de slag is. Hij lijkt het naar zijn zin te hebben op zijn werk, want hij ontvangt ons met een brede glimlach en spreekt met veel enthousiasme over de nieuwe projecten van zijn bedrijf.
Zodra Sébastien Segers zijn masterdiploma aan de Louvain School of Management (UCL) op zak had, ging hij aan de slag in een financiële functie bij Devimo, vooraleer auditor te worden bij BDO. Jobs die misschien ietwat te ‘droog’ waren voor zo’n open iemand. Toen hij in 2010 de kans kreeg om het Lidl-team te vervoegen als Expansion Manager, aarzelde hij dan ook geen moment. Met een extra diploma van het Executive Program in Real Estate aan de Solvay Brussels School op zak, oefent hij zijn talenten tegenwoordig uit in de schoot van een team van een tiental personen die zich specifiek richten op de Brusselse agglomeratie en omgeving. In deze regio is Lidl trouwens sterk bezig. Denk maar aan de spiksplinternieuwe winkel van Sterrebeek, die zo goed loopt dat er nu al wordt geklaagd dat de parking te klein is. Ook in Machelen is er al een Lidl van de nieuwe generatie, en in Evere werd zelfs de oude BMW-garage omgeturnd tot een supermarkt.
Samenleven
Hoe Sébastien Segers de specificiteit van Brussel ziet? Hij kent de regio, die vanaf het moment dat hij zijn intrede deed bij Lidl zijn focus was, uiteraard perfect. “Eerst en vooral is er de grote bevolkingsgroei in Brussel. In 2010 heeft het Planbureau berekend dat de regio 200.000 nieuwe inwoners zal tellen tegen 2020. Ondertussen wordt er vanuit gegaan dat dat aantal al in 2018 bereikt zal worden. Al die mensen moeten allemaal een woning vinden, maar natuurlijk ook vervoer en winkels. De kansen liggen er dus voor het grijpen. Lidl doet dit via een positief antwoord op de verwachtingen van de lokale overheden en de omwonenden.” Deze aanpak wordt door de keten al in de praktijk gebracht in zijn projecten in de Pierre Marchantstraat in Anderlecht en in de Delaunoystraat in Molenbeek. Het bijzondere is hier dat er niet zomaar een standaard supermarkt uit de grond rijst, maar wel een project met gemengd karakter dat wordt ontwikkeld om zowel plaats te bieden aan handelsruimtes als aan woningen.
In Anderlecht komen er boven een winkel met een netto verkoopoppervlakte van 1700 m2 bijvoorbeeld 79 appartementen, met ondergronds drie parkeerverdiepingen waarvan er één gereserveerd is voor de bewoners. Die aanpak is tegelijkertijd nuttig (er wordt immers geen sowieso al moeilijk te vinden bouwruimte verspild in de stad) en handig, want ze laat toe de immobiliën, waarvan de tarieven in stadszones sowieso hoger liggen, te valoriseren. Het is ook een duurzame approach die anticipeert op de toekomst en de vraag naar woningen die zeker zal opkomen, om nog maar te zwijgen over de kwaliteitszorg die aan het project wordt besteed.
Het dak van de winkel, waar de woningen op zullen rusten, wordt helemaal groen. De bewoners krijgen zo een gemeenschappelijke ontspanningsruimte, wat ook het maatschappelijk weefsel moet bevorderen. De intensieve begroeiing van het dak is ook milieuvriendelijk: ze isoleert en vermijdt een te sterke afwatering in de riolen, omdat ze een groot deel van het regenwater opvangt. “We recupereren tegelijk een deel van dit regenwater voor de behoeften van het gebouw, en we installeren zonnepanelen die de jaarlijkse consumptie van 40 gezinnen zullen dekken”, licht Sébastien Segers toe. De supermarkt is trouwens niet de enige activiteit op het gelijkvloers: er worden ook ruimtes voorzien voor vrije beroepen. Last but not least: de laadkaai wordt volledig overdekt, om de geluidsoverlast voor de buren te minimaliseren.
Integratie in het stadsweefsel
Zo’n gemengde projecten zijn resoluut verschillend van de ‘schoendooswinkels’, zoals in het métier de doorsnee commerciële immobiliënproducten worden beschreven die lijken op parallellepipedums in beton. “We zorgen hier voor een nieuwe aanpak, en proberen ons op een nuttige manier te integreren in het stadsweefsel”, bevestigt Sébastien Segers. “In het geval van Anderlecht gaat het over zo’n 8000 bewoners die hier op termijn zullen arriveren. Dit project is voor ons op meer dan één gebied een première, onder meer door de manier waarop we bijvoorbeeld hebben samengewerkt met de lokale overheden, de Kwaliteitskamer en de bouwmeester. En dan hebben we het nog niet gehad over de bijzondere inspanningen die dit soort van atypische Brusselse projecten vergt. Ze nemen meer tijd in beslag, door de onderzoeken van de ingenieurs en de tussenkomsten van de architecten. Dat komt uiteraard neer op een meer complexe en langzamere aanpak dan voor een standaardwinkel. Het project evolueert in functie van de interactie met de partners. Eens het lukt, wordt het dan weer wel gemakkelijker vergund.”
Het project in Anderlecht is niet het enige in zijn genre. Er is ook een ander gemengd project aan de gang in Brussel, dat is gelegen in de Molenbeekse Delaunoystraat, vlak bij de Ninoofsesteenweg. Op de site van een vroegere Cashwell komen hier een winkel van 905 m2 en 23 appartementen.
Bovendien is Brussel niet de enige stad waar soortgelijke projecten worden opgezet: ook op de Markgravelei in Antwerpen, en eveneens op een vroegere Cashwellsite, wil Lidl een winkel bouwen met een netto oppervlakte van 1175 m2, gecombineerd met 37 appartementen en 24 huizen. Sébastien Segers erkent dat je ietwat visionair moet zijn om je te lanceren in dergelijke projecten, die een pak meer geduld vergen. Zo moet je rekening houden met de reacties van de buren, alle stakeholders mee in het bad nemen enzovoort. En ook de bouw zelf duurt langer. “We spreken hier over werven die van anderhalf jaar tot twee jaar duren, terwijl je een ‘standalone’ in zo’n zes maanden neerzet. Je moet ook rekening houden met de evolutie, want je kan het gebouw tien jaar later niet zomaar slopen om even een remodeling door te voeren.”
Terwijl de Lidls in de periferie allemaal gebouwd worden volgens een standaardplan, gaat het in de Brusselse projecten om maatwerk. Dit wordt goed geïllustreerd door een andere toekomstige winkel in Anderlecht, die in de vroegere Renault-garage van het Albert I-plein in Kuregem zal gevestigd worden. Lidl heeft de eis geaccepteerd dat het bestaande gebouw niet systematisch afgebroken zou worden. Die aanpak wordt gesteund door het BIM. Het gaat in dit geval over een verkooppunt van 1315 m2 met 91 parkeerplaatsen en 19 appartementen op de verdieping waar eerder de kantoren gevestigd waren.
Op zoek naar ontwikkelaars…
Hoewel Lidl dit soort van projecten initieert, wil de retailer toch niet van beroep wisselen. De keten is daarom op zoek naar een externe projectontwikkelaar die de verantwoordelijkheid wil nemen over de woningen en de handelspanden die bij de winkel horen. Het gaat hier uiteraard ook om de dekking van de belangrijke kosten die deze ambitieuze projecten met gemengd karakter met zich meebrengen: 25 miljoen euro voor de Anderlechtse “Pierre Marchant”, 15 miljoen voor het Albert I-plein en 12 miljoen voor het project in Molenbeek. “In het geval van Anderlecht hebben we nog geen ontwikkelaar gekozen. We gaan binnenkort over tot een offerteaanvraag. Zo kunnen we zien wat de ontwikkelaars ons kunnen bieden voor de overname van de procentuele aandelen van de grond.”
De aanwezigheid van Lidl op de Realty-beurs is wat dit betreft heel nuttig voor alle partijen: de keten kan op die manier de ontwikkelaars informeren over de opportuniteiten van projecten met een gemengd karakter, en de ontwikkelaars kunnen zelf vastgoed voorstellen dat de retailer zou kunnen interesseren in zijn projecten voor nieuwe vestigingen. Ook de openbare besturen maken graag een ommetje bij Lidl. Ze zijn immers vaak op zoek naar projecten die oude industrieterreinen opnieuw kunnen ontwikkelen. De snelle groei van de groep is niet onopgemerkt voorbijgegaan. Er staan bovendien nog andere projecten op stapel in het Brussels gewest, deze keer op een eerder klassieke, niet gemengde manier. Zo komt er een Lidl in de Wijnheuvelenstraat in Schaarbeek, vlak bij de Rogierlaan, en wordt de Lidl in Sint-Agatha-Berchem drie keer groter gemaakt. We hebben het hier bovendien enkel over de bekende projecten, want de (onder meer) Brusselse ambitie van Lidl is nog lang niet verzadigd. Sébastien Segers heeft met andere woorden nog een pak werk voor de boeg!