JLL, l'entreprise bien connue dans le secteur immobilier professionnel a fourni aujourd'hui un portrait du marché de l'immobilier "retail" en 2020. Il est largement impacté par l'impact des mesures sanitaires, à l'exception du food retail.
JLL le confirme: les conséquences des mesures sanitaires dues à la crise ont provoqué d’inévitables ondes de choc sur le marché du retail. Bon nombre de commerçants se sont mis en mode de survie, et certaines marques ont déjà dû mettre la clé sous la porte. Seul, le secteur « Food » continue à performer et tire très clairement son épingle du jeu. L’autre grand gagnant de cette crise est l’e-commerce, devenu en quelques mois la norme de consommation. JLL observe cependant que le système en ligne atteint ses limites. Ses chiffres resteront bons mais la réouverture des magasins invite les consommateurs à vivre l’expérience « Shopping ». La flexibilité a été le mot d’ordre des investisseurs institutionnels ‘Retail’. Ils ont soit permis l’échelonnage de paiements à certains commerçants, soit accordé des réductions de loyers, voire même totalement perdu des revenus. Dans ce climat d'incertitude, la plupart des investisseurs ont choisi d’appuyer sur le bouton « pause » et se sont concentrés sur d'autres classes d'actifs plus résistants à la crise.
Volume de transactions en baisse, mais moins que pour les bureaux
La prise en occupation sur l’ensemble du territoire s'élève à 324.000 m² à la mi-décembre. Si on compare celle-ci aux volumes des 5 dernières années, JLL estime atteindre une prise en occupation annuelle de 372.000 m² pour 2020, soit une diminution de 17%. Compte tenu des ondes de choc que le secteur du Retail a dû subir, il ne s’en sort pas si mal par rapport à un autre secteur de l’immobilier : celui des bureaux, par exemple. L’immobilier belge des bureaux a enregistré une diminution de plus de 42% de son volume transactionnel, cette année.
Pourquoi cette relative résilience? Tout d'abord, grâce aux retail parcs en périphérie qui ont soutenu le volume transactionnel. Son volume a même augmenté d’1 % par rapport à l'année dernière et affiche des performances de 22 % supérieures à la moyenne des dix dernières années. Deuxième explication : la taille moyenne des transactions réalisées dans les retail parcs est plus élevée que dans les autres segments. Cette année, elle a atteint une moyenne de 975 m². Les autres transactions enregistrées dans les centres commerciaux et les rues commerçantes avoisinent les 250 à 300m². Malgré une diminution de 29 % du nombre de transactions, le volume total de la prise en occupation en m² reste honorable. Dernier facteur favorable à la prise en occupation : l'expansion sur notre territoire de la chaîne néerlandaise de chaussures vanHaren, qui a acquis une quarantaine de magasins Brantano et a ajouté, par conséquent, 37.500 m² au volume de prise en occupation.
La disponibilité moyenne sur le marché de l’immobilier commercial belge s'élève à 9,4 % ; allant de 7,6 % dans la province de Flandre occidentale à 12,7 % dans le Hainaut. À titre de comparaison, il y a 10 ans, le taux de disponibilité était de 6,2 % et la valeur la plus élevée était de 8 % dans les provinces de Liège et d'Anvers. Depuis, ces 2 provinces ont stabilisé leur taux de vacance et restent sous les 10%. Bruxelles, en revanche, a doublé au cours ces dix dernières années son taux de disponibilité, passant de 4 % à 8,2 %.
Les projets ralentis, les loyers "high street" baissent
La crise actuelle a cristallisé la plupart des projets du secteur. Certains projets en cours ont été retardés mais poursuivent leur achèvement. En 2020, pas moins de 157.000 m² de surfaces commerciales ont quand même été livrés, principalement des retail parcs, dont le Frunshopping à Bertrix et Parenthèse à Gosselies. Se sont également ouverts, relativement discrètement, le Quartier Bleu à Hasselt comprenant 21.699 m² et le Turnova à Turnhout avec 15.000 m² de surfaces commerciales. Au regard de la situation, plusieurs projets sont reportés à une date indéterminée ou réétudiés dans leur conception et affectation.
JLL confirme une baisse des loyers "Prime". Cette tendance, déjà amorcée fin 2018-début 2019, a été renforcée par la crise sanitaire. Dans une grande majorité des segments de ce secteur immobilier, les loyers relatifs aux mois d'immobilisation ont été supprimés ou reportés afin de soutenir les enseignes. Il est indéniable qu’un nouvel équilibre entre les attentes des propriétaires et les commerçants devra se créer dans les mois à venir. Sans surprise, les loyers les plus élevés ont baissé de manière générale de 4 à 14 %. Les renégociations prévues en 2021 et l'augmentation des disponibilités entraîneront très probablement de nouvelles corrections de loyer. La stabilisation de ce nouvel équilibre ne sera pas attendu avant 2022.
A travers toute l’Europe, les loyers des surfaces commerciales sont sous pression, principalement dans les grands centres urbains qui vivent de la présence des touristes, des « fun shoppers » et des consommateurs présents au bureau. En un an, les loyers ‘prime’ des rues commerçantes des grandes capitales européennes ont baissé de 2 % à Londres jusqu’à 17 % à Varsovie. Cette diminution est de 9% à Bruxelles et de 14% à Anvers.
En termes de perspectives pour 2021, JLL remarque que les enseignes ont déjà commencé à consolider et à optimiser leurs réseaux pour l'ère post-Covid. On s'attend à ce que de nouveaux formats apparaissent. Des baux souples et flexibles ainsi que des « formats d'essai » peuvent donner l'impulsion nécessaire à une reprise durable. Un ajustement général des loyers dans les grandes villes européennes est prévisible, dès 2021.
Les investisseurs freinent
Dans un climat d'incertitude, les investisseurs ont quelque peu boudé le secteur de l’immobilier retail. A ce jour, 433 millions d'euros ont été investis, ce qui représente une baisse de 35 % du volume transactionnel par rapport à 2019. Ce sont principalement les retail parcs regroupant plusieurs enseignes et situés en périphérie de ville, qui ont attisé le plus de convoitise. Ce segment représente 44% du volume d’investissements de cette année, suivi par la vente de magasins à l'unité avec 43% et pour finir les centres commerciaux avec 13% du volume global.
La plus grande transaction de 2020 est la vente de Shopping Pajot à Sint-Pieters-Leeuw par Redevco à RVM Invest pour 50 millions d'euros. 4 autres transactions dans la catégorie des supérieures à 25 millions d'euros ont été également signées. Il s’agit de la vente à Union Investment pour 40 millions d’euros du Primark d’Ixelles, de l’acquisition d’AG Real Estate de la pleine propriété de Westland Shopping pour également €40 millions, de la vente du centre commercial de Flémalle pour €30 millions à Pertinea Fund Management (fonds belge d’actionnariat wallon) et pour clôturer ce quatuor, un portefeuille d’Alphastone a été acquis par Leoville Properties pour €26 millions. Hormis cette dernière transaction, Il est également à mentionner que dans les 4 plus grandes transactions, le vendeur n’est autre que l’entreprise Redevco.
