Vastgoedadviseur JLL heeft naar goede gewoonte de balans opgemaakt van de retailvastgoedmarkt in 2020. Die werd grotendeels beïnvloed door de impact van de coronamaatregelen, met uitzondering van de foodretail.
JLL bevestigt dat de gevolgen van de coronamaatrdegelen een ultieme schokgolf veroorzaakt hebben in de retailmarkt. Veel retailers gingen in overlevingsmodus en sommige merken moesten de boeken neerleggen. Enkel de voedingssector bleef goed presteren en heeft duidelijk geprofiteerd van de situatie. De andere grote winnaar in deze crisis is de e-commerce: in enkele maanden tijd werd online shoppen de norm. Toch merkt JLL op dat e-commerce op zijn limieten botst. De pakjeseconomie mag dan wel een blijver zijn voor de toekomst, toch blijkt uit de heropening van de winkels dat de consument de “shopping” ervaring heeft gemist. Flexibiliteit was het sleutelwoord van de vastgoedeigenaars. Ze verleenden uitstel van betaling aan handelaars, gaven flexibele huurmodaliteiten, kenden huurkortingen toe of scholden huurgelden kwijt. In dit klimaat van onzekerheid drukten de meeste retail-investeerders de pauzeknop in en concentreerden ze zich op andere activaklassen die de gezondheidscrisis beter konden weerstaan.
Transactievolume daalt, maar minder dan bij kantoren
Het opnamevolume voor heel België bedraagt midden december 324.000 m². Vergeleken met de volumes van de laatste 5 jaar, schat JLL dat dit volume oploopt tot 372.000 m² op het einde van dit jaar, ofwel een daling van 17% op jaarbasis. Gezien de schokgolven die retail dit jaar te verwerken kreeg, lijkt dit op het eerste zicht geen grote terugval zoals voor kantoren. Daar moest het transactievolume dit jaar 42% inboeten.
Hoe komt dat? Ten eerste hebben retailparken aan de rand van de steden de opname ondersteund. Het volume in dit marktsegment is zelfs met 1% gestegen ten opzichte van vorig jaar en presteert 22% beter dan gemiddeld in de laatste 10 jaar. Ten tweede is de gemiddelde transactievolume in een retailpark groter dan in de andere segmenten. Die bedroeg dit jaar gemiddeld 975 m², terwijl transacties die in winkelcentra en winkelstraten worden geregistreerd ongeveer 250 tot 300 m² groot zijn. Ondanks een daling van het aantal transacties met 29% blijft de totale bezettingsgraad in m² respectabel. Een laatste factor die heeft bijgedragen aan het opnamevolume is de expansie van de Nederlandse schoenenketen vanHaren naar ons grondgebied. De schoenenketen heeft ongeveer 40 winkels van Brantano overgenomen, waardoor in één klap 37.500 m² aan het opnamevolume is toegevoegd.
De gemiddelde beschikbaarheidsgraad voor heel België steeg naar 9,4% en varieert van 7,6% in de provincie West-Vlaanderen tot 12,7% in Henegouwen. Ter vergelijking, 10 jaar geleden bedroeg de beschikbaarheidsgraad 6,2% en was de hoogste waarde 8% in de provincies Luik en Antwerpen. Sindsdien hebben deze provincies de stijging van de leegstand beperkt en blijven ze nog steeds onder de 10%. In Brussel verdubbelde de leegstand in de laatste 10 jaar van 4% naar 8,2%.
Projecten lopen vertraging op, ‘Prime rents' dalen
De huidige crisis heeft de meeste projecten in de sector gestagneerd. Sommige lopende projecten hebben vertraging opgelopen, maar worden nog steeds afgerond. In 2020 werd maar liefst 157.000 m² winkelruimte opgeleverd(-31% tegenover vorig jaar), voornamelijk retailparken, waaronder Frunshopping in Bertrix en Parenthèse in Gosselies. Ook Quartier Bleu in Hasselt met 21.699 m² en Turnova in Turnhout met 15.000 m² winkelruimte openden relatief discreet de deuren. Gezien de situatie zijn een aantal projecten voor onbepaalde tijd uitgesteld, andere worden herzien en krijgen een ander concept of eventueel een andere bestemming.
JLL bevestigt een daling van de "Prime rents”. Deze trend, die eind 2018-begin 2019 startte, werd nog versneld door de gezondheidscrisis. In een grote meerderheid van de segmenten van de retailsector werd de betaling van huurprijzen met betrekking tot de maanden van inactiviteit gedeeltelijk kwijtgescholden of uitgesteld. Het valt niet te ontkennen dat er de komende maanden een nieuw evenwicht moet worden gevonden tussen de verwachtingen van verhuurders en retailers. Het is niet verwonderlijk dat de prime rents over het algemeen met 4 tot 14% zijn gedaald. De voor 2021 geplande heronderhandelingen en de verhoging van de beschikbaarheid zullen hoogstwaarschijnlijk leiden tot verdere huurprijsaanpassingen. De stabilisering van dit nieuwe evenwicht wordt niet voor 2022 verwacht.
In heel Europa staan de huurprijzen voor winkelruimte onder druk, vooral in de grote stedelijke centra die leven van de aanwezigheid van toeristen, ‘funshoppers’ en kantoormensen. In een jaar tijd zijn de “prime rents” in de winkelstraten van de grote Europese hoofdsteden gedaald van 2% in Londen tot 17% in Warschau. In Brussel bedraagt deze daling 9% en in Antwerpen 14%.
Wat de vooruitzichten voor 2021 betreft, merkt JLL op dat de retailers al zijn begonnen met het consolideren en rightsizen van hun winkelnetwerk voor het post-coronatijdperk. Er worden nieuwe formats verwacht. Flexibele huurcontracten en testformats kunnen een aanzet geven tot duurzaam herstel. Een algemeen aanpassing van de huurprijzen in de grote Europese steden worden al verwacht in 2021.
Investeerders staan op de rem
In een klimaat van onzekerheid zijn investeerders enigszins terughoudend geweest om te investeren in winkelvastgoed. Tot op heden is er 433 miljoen euro geïnvesteerd, wat neerkomt op een daling van het transactievolume met 35% ten opzichte van 2019. Retailparken zijn de sterkhouders van het segment. Zij vertegenwoordigen 44% van het volume dit jaar, gevolgd door unit shops met 43% en shoppingcentra met 13% van het globale volume.
De grootste transactie van 2020 tot nu toe is de verkoop van Shopping Pajot in Sint-Pieters-Leeuw door Redevco aan RVM Invest voor 50 miljoen euro. Daarnaast waren er nog 4 andere transacties in de categorie boven 25 miljoen euro. Het gaat om de verkopen van het gebouw waarin de winkel van Primark gevestigd is in Elsene aan Union Investment voor 40 miljoen euro en de overname van een deel van Westland Shopping voor 40 miljoen euro door AG Real Estate. Daarnaast werd Shopping Flémalle verkocht voor 30 miljoen euro aan Pertinea Fund Management (een Belgisch fonds met Waalse aandeelhouders) en een overname van een Alphastone-portefeuille door Leoville Properties voor 26 miljoen euro. Behalve bij deze laatste transactie was de verkoper van de 4 grootste transacties telkens Redevco.
