Oui, le retail en périphérie se porte toujours bien

De nombreux acteurs historiquement implantés dans les zones périphériques tentent de se repositionner dans le coeur des villes. C’est le cas d’Ikea, de Decathlon, de Brantano ou encore de Bio-Planet. Pourtant, Cushman & Wakefield Belgium l’affirme: le marché des magasins situés le long des axes routiers a toujours la cote…

300 millions d’euros ont été investis en 2018 dans l’out-of-town retail. C’est ce qu’affirme le consultant immobilier et prestataire de services Cushman & Wakefield Belgium. Le commerce de détail hors ville représente une occupation de 225.000 m², soit 52 % de l’occupation totale. Ce chiffre est resté relativement stable ces dernières années.

« Les investisseurs immobiliers évitent de plus en plus les investissements risqués et les magasins situés le long des axes routiers constituent pour eux un investissement fiable, car ils garantissent des loyers et des rendements stables. Dans le même temps, une perte de revenus n’est pas à craindre pour les centres commerciaux du centre-ville. Les deux segments sont extrêmement diversifiés. Ils attirent un public cible différent et offrent souvent un assortiment différent », explique Stijn Thomas, Partenaire Capital Markets Retail.

Malgré l’e-commerce, l’out-of-town retail, les centres commerciaux et les rues commerçantes se portent bien

« 2018 a été une année record pour le marché du détail belge » déclare le consultant. L'année dernière, 431.000 m² ont été occupés au total, soit une croissance de 22 % par rapport à 2017. « Il s'agit d'un record. Cette tendance à la hausse est d’ailleurs continue depuis 2012. En général, les trois segments du commerce de détail, à savoir le commerce de détail hors ville, les centres commerciaux et les rues commerçantes se portent bien, malgré les rapports alarmants sur les conséquences de l’e-commerce. Les rues commerçantes se situant dans des lieux secondaires sont toutefois sous pression ». 

« Le retail hors ville est un segment relativement stable qui n'est pas tributaire de nombreux facteurs. Les magasins situés le long des axes routiers se caractérisent par une meilleure accessibilité, des surfaces plus grandes et des loyers moins élevés. Tous ces avantages attirent à la fois les clients et les détaillants. Pensez à Lidl, Jumbo, Albert Heijn, Action et Jysk », déclare Stijn Thomas qui note en outre que le retail hors ville se marie bien avec l’e-commerce. Selon lui, il est l’endroit idéal pour réceptionner des achats effectués en ligne.

1/5 des investissements en immobilier commercial

L'an dernier, les investisseurs ont dépensé 300 millions d'euros dans le retail hors ville, ce qui représente 20% du montant total des investissements dans l’immobilier commercial en 2018. Dans ce segment sont principalement présents des investisseurs belges, car le segment des magasins situés le long des axes routiers nécessite une meilleure connaissance du marché et de la réglementation urbaine. Stijn Thomas ajoute : « Il semble que le retail hors ville soit prêt à relever les différents défis auxquels le secteur est confronté en Belgique et à l'étranger. Pensez à l'augmentation exponentielle de la vente en ligne et à au changement observé dans les modèles sociodémographiques."

Les segments traditionnels du commerce de détail se confondent de plus en plus

Les magasins situés à l'extérieur des villes suscitent un intérêt croissant de la part des investisseurs. Ces investisseurs ont traversé une période de turbulences financières et sont de moins en moins enclins à faire des placements risqués. Il en résulte une situation de marché hybride dans laquelle les investisseurs ne se limitent plus à un segment, mais sont présents dans chaque segment.

Les retailers hors ville vont vers le centre, les urbains vers les axes routiers

Ces déclarations peuvent étonner lorsque l’on sait que de nombreux retailers historiquement situés en périphérie fuient les axes routiers pour s’installer dans des centres urbains… Ou du moins, investissent également dans les centres urbains tout en misant toujours sur la périphérie. Il suffit pour ce faire de penser à Ikea, Decathlon, Bio-Planet ou encore Brantano qui se tournent toujours plus vers des concepts urbains. Pourquoi? Parce que selon eux, les gens font eux aussi une migration vers les villes, et rechignent aujourd’hui davantage à prendre la voiture… lorsqu’ils en ont une.

Cela laisse visiblement de la place libre pour… les acteurs urbains à en croire Stijn Thomas: « D'un côté, nous observons le mouvement des investisseurs des centres-villes vers les magasins situés le long des axes routiers. Mais ce n'est pas une menace pour le premier groupe, car on remarque aussi que, d’un autre côté, des investisseurs font le pas de la périphérie vers le centre-ville ».

« En outre, il est également clair que le consommateur lui-même est en train de changer. Les gens ne font plus seulement leurs courses sous le clocher de l'église. Ils osent s'installer en ville et sont à la recherche d'une expérience. Si nous observons les jeunes familles, nous constatons que l'accessibilité leur est essentielle. Elles se rendent dans les magasins situés en bord de route pour des raisons de commodité, mais dans les grands centres-villes pour l’expérience qu’ils procurent. »

Mieux vaut un bon voisin qu'un ami lointain

Une autre tendance marquante dans le segment du commerce de détail hors ville est le regroupement. « Si vous regardez bien autour de vous, vous voyez souvent que certains magasins sont situés les uns à côté des autres. En d'autres termes, ce sont de " bons voisins ". Prenez Torfs et JBC par exemple. Les deux chaînes se renforcent mutuellement et attirent le même public cible. Autrefois, les magasins étaient plus séparés, chacun disposait de sa propre allée. Aujourd'hui, ils ont parfois même le même directeur et font du marketing et du ‘multibranding’ ensemble. La synergie entre les magasins est bénéfique pour toutes les parties concernées », remarque Stijn Thomas.