Er is ongemerkt een kaalslag aan de gang in winkelvastgoed. Ondanks een lichte kentering vorig jaar neemt de leegstand over een langere periode nog altijd toe. “De truken van de foor zijn opgebruikt, we zijn een nieuwe eeuw binnengewandeld”, aldus Pierre-Alexandre Billiet, CEO van Gondola.
Begin 2021 was de leegstand in België 11.8%, volgens Locatus. Begin 2022 bedraagt de leegstand 11.6%. Niet enkel het aantal lege panden daalde, ook het aantal lege vierkante meter deed dat: “10,1% van de retailmeters aan het begin van 2021 naar 9,8% aan het begin van 2022”, wat betekent dat op een totale winkeloppervlakte in België er 100.000m2 minder leeg staan dan vorig jaar. Voor vastgoed is de situatie een gevolg van teveel vierkante meters, de groei van e-commerce, en lokale winkels. Dit maakt dat vastgoed slechts twee opties heeft: van functie veranderen of winkels sluiten. Van de 24.000 panden die in januari leeg stonden hebben er 2.800 niet dezelfde functie meer: ze zijn omgebouwd naar kantoor of woning, gesloopt of veranderd in winkels voor dagelijkse boodschappen, die meestal een lagere huurprijs betalen. Die evolutie maakt dat de leegstand onzichtbaar is. Maar de impact op het businessmodel van de retailvastgoed is wel structureel ingezet. Daar waar leegstand vroeger met marketingtrucjes werd gecompenseerd -door lege etalages te animeren, of traffic builders uit te nodigen zoals een Primark- zie je dat dit vandaag ontoereikend wordt. De truken van de foor zijn opgebruikt, we zijn een nieuwe eeuw binnengewandeld.
Zoeken naar nieuw evenwicht
De grootste groei in leegstand ligt bij Louvain La Neuve, Braine l'Alleud en Waterloo centrum. Ook al blijven deze steden commercieel gezien redelijk gunstig toch blijft de leegstand er groeien. Door de stijgende rente valt de kost van financiering van nieuw retailvastgoed duurder uit. Daarnaast zijn de inkomens ook veel lager, niet alleen omdat de huurprijzen de laatste 5 jaar drastisch achteruit gaan, maar ook omdat er minder aantal m2 worden verhuurd. Het nieuwe evenwicht tussen vraag en aanbod is zeker nog niet gevonden. Je zou kunnen denken dat door een kleiner aanbod de prijzen terug kunnen stijgen, maar niets is minder waar. De grote hypermarkten of Makro’s van deze wereld hebben nog geen antwoord op hun dalende klantenbezoeken, en heel wat shoppingcenters staan voor grote uitdagingen. Ook zij zullen allen de revue moeten passeren, en dat zal serieus doortellen op aantal vierkante meter. Daarenboven hebben zij minder flexibiliteit inzake herbesteding: het is moeilijker om een Makro-winkel een nieuwe functie te geven dan 100 kleine panden die zich in het stedelijk weefsel kunnen (her)integreren. Over veerkracht gesproken … .
