Une dilution inaperçue se produit dans l'immobilier commercial. Malgré un léger infléchissement l'an dernier, le taux de vacance continue d'augmenter sur une période de référence plus longue. "Les astuces de l’illusionniste s’ épuisent, nous sommes entrés dans un nouveau siècle", déclare Pierre-Alexandre Billiet, CEO de Gondola.
Au début de l'année 2021, le taux de vacance commerciale en Belgique était de 11,8 %, selon Locatus. Au début de l'année 2022, il atteint 11,6 %. Non seulement le nombre de locaux vides a diminué, mais aussi le nombre de mètres carrés inoccupés, passant de "10,1% des mètres carrés de vente au début de 2021 à 9,8% au début de 2022". Ce qui signifie que, sur une surface totale dédiée au commerce de détail en Belgique, 100.000 mètres carrés de locaux vides ont été retranchés par rapport à l'année dernière. Pour l'immobilier, la situation résulte d'un trop grand nombre de mètres carrés, de la croissance du commerce électronique et des commerces de proximité. Le secteur n'a que deux options : changer l’affectation ou fermer boutique. Sur les 24 000 biens qui étaient vacants en janvier, 2 800 n'ont plus la même fonction : ils ont été transformées en bureaux ou en logements, démolis ou transformées en magasins pour les achats quotidiens, qui paient généralement un loyer moins élevé. Cette évolution rend le taux de vacance invisible. Mais l'impact sur le modèle économique de l'immobilier commercial est structurel. Alors que les situations de vacance commerciale étaient autrefois compensées par des astuces marketing - en animant les vitrines vides ou en invitant des trafic builders comme Primark - on constate que ceci s’avère insuffisant aujourd'hui. Les astuces de l’illusionniste s’ épuisent, nous sommes entrés dans un nouveau siècle.
À la recherche d'un nouvel équilibre
La plus forte croissance du taux de vacance se manifeste à Louvain-la-Neuve, Braine l'Alleud et Waterloo centre. Même si ces villes restent commercialement assez favorables, leurs taux d'inoccupation continuent de croître. En raison de la hausse des taux d'intérêt, le coût du financement d'un nouvel immeuble commercial devient plus onéreux. En outre, les revenus sont également beaucoup plus faibles, non seulement parce que les loyers ont considérablement diminué au cours des cinq dernières années, mais aussi parce que moins de mètres carrés sont effectivement loués. Le nouvel équilibre entre l'offre et la demande n'a certainement pas encore été trouvé. On pourrait penser qu'une offre réduite permettrait aux prix de remonter, mais rien n'est moins vrai. Les grands hypermarchés ou Makro de ce monde n'ont pas encore de réponse à la baisse de fréquentation de leurs clients, et de nombreux centres commerciaux sont confrontés à des défis majeurs. Ils devront tous, eux aussi, faire l'objet d'une révision, ce qui affectera sérieusement le nombre de mètres carrés. En outre, ils ont moins de flexibilité lorsqu'il s'agit de réaffectation : il est plus difficile de donner une nouvelle fonction à un hypermarché qu'à 100 petits bâtiments qui peuvent se (ré)intégrer dans le tissu urbain. Quand on parle de résilience ... .
