+ Plus Longread « Les marchés belge et néerlandais du retail sont à l’aube d’une crise »

Multiplication des fermetures de magasins, pression accrue de l’e-commerce, évolution des comportements de consommation... ça sent le roussi pour le marché belge de l’immobilier commercial. Gondola a demandé à deux experts en la matière d’évaluer la gravité de la situation.

Inutile de le rappeler, le marché belge de l’immobilier commercial n’est pas en grande forme. De nombreuses grandes chaînes mettent tout en œuvre pour écarter le risque de fermeture ou de faillite. Les discussions de révision à la baisse des loyers n’ont jamais été aussi populaires. Prenez le cas de H&M ou de Clarks, pour ne citer qu’elles. Ces exemples nous confrontent en tout cas à la dure réalité. Le marché belge de l’immobilier commercial ne va pas bien et la situation ne semble pas près de s’améliorer. D’après Gerard Zandbergen, CEO du spécialiste de l’immobilier commercial Locatus, le problème serait même de nature structurelle. « Depuis le début de nos relevés en 2008, le nombre de fermetures de magasins n’a cessé de croître. Le gros du problème se situe dans le secteur non-food, et plus particulièrement l’industrie de la mode », explique-t-il. Le retail alimentaire, horeca en tête, s’en sort nettement mieux. « Les retailers non-food voient leurs recettes diminuer, entre autres sous l’effet du développement de l’e-commerce. Les marges en magasin sont mises sous pression, pression qui se répercute à son tour sur des loyers déjà sous tension. Et la volonté compréhensible des investisseurs de rentabiliser leur portefeuille n’arrange pas les choses », constate le CEO. Eline Dhaenens, Senior Account Manager – Retail Advisory & Transaction Services chez CBRE, partage en partie cette analyse, tout en relativisant les faits. « Je ne suis pas sûre qu’il y ait véritablement un problème. Les chiffres révèlent certes une hausse du nombre de faillites et du taux d’inoccupation commerciale, mais il s’agit d’un cycle. La situation finira par se régulariser d’elle-même. »

On ne peut toutefois nier que le nombre de fermetures de magasins augmente et que l’équilibre qui régnait autrefois entre les magasins en perte de vitesse, forcés de fermer leurs portes ou en croissance est actuellement sérieusement compromis. « De nos jours, on ne compte plus que 5 à 10 retailers en croissance alors que leur nombre était auparavant beaucoup plus élevé », poursuit Gerard Zandbergen.