DCI Monaco
Twee nieuwe outletprojecten maken hun opwachting op de Belgische markt: eentje in Tubeke, het andere dicht bij de Franse grens, in de buurt van Maubeuge. Tegen 2023 moeten ze klaar zijn om te concurreren met de bestaande outletwinkelcomplexen in Maasmechelen en Messancy. Maar is er genoeg ruimte voor iedereen?
De Tubize Outlet Mall (TOM) opent pas in september 2023 zijn deuren, maar de toekomstige winkels zijn nu al te koop. Het winkelcomplex zal zich uitstrekken over 12.500 m² en voorziet nog eens 4.000 m² aan buurtwinkels, woningen en een groenteboerderij. "Gezien de uitzonderlijke ligging van het project in de buurt van Brussel en Waals- en Vlaams-Brabant, die een hoger inkomensniveau hebben, mikken we op premium, toonaangevende en emblematische merken, die vooral gericht zijn op prêt-à-porter”, verklaart Pascal Seret, managing partner van het bedrijf DCI Monaco, dat het project ontwikkelt, in La Libre. Volgens de ontwikkelaar wil het project klanten aantrekken uit het centrum van België, Noord-Frankrijk en Zuid-Nederland, ofwel ongeveer 7 miljoen inwoners, met een bijzondere nadruk op de Belgische hoofdstad.
Ongeveer 60 kilometer verderop zal het Designer Outlet Hautmont, in de buurt van Maubeuge, op ongeveer hetzelfde moment zijn eerste klanten verwelkomen in een winkelgebied van 20.000 m² met ongeveer 100 winkels. "40% van onze winkels bestaat uit ketens met persoons- en huishoudelijke producten, plus een paar grote sportmerken”, vertelt Jean-Michel Pacaud, oprichter van de Franse projectontwikkelaar JMP Expansion, aan de Belgische krant. Het Franse outletdorp, dat op een steenworp van de grens ligt, wil zich richten op een cliënteel dat bestaat uit bijna 60% Walen, 39% Fransen en amper 1,5% Brusselaars. Het project richt zich op zo’n 9 miljoen inwoners.
Wallonië in twee verdeeld
Hoewel beide outletcomplexen zich op andere gebieden richten, liggen Tubize Outlet Mall en het Designer Outlet Hautmont dicht bij elkaar. En laten we niet vergeten dat Belgische, Franse, Luxemburgse en Nederlandse klanten al twee outletdorpen hebben in ons land: Maasmechelen Village en McArthurGlen Luxembourg (Messancy). En dan hebben we het nog niet over de outlets vlak over de Belgische grens, wat zorgt voor een stevige concurrentie. Volgens Gwénaël Devillet, expert op het gebied van commerciële geografie en professor aan de Universiteit van Luik, zal de strijd vooral losbarsten tussen de twee nieuwkomers. Maasmechelen en Messancy zouden zo goed als buiten schot blijven en slechts een minimum aantal klanten verliezen. "In Wallonië verplaatsen de mensen zich hoofdzakelijk langs een noord-zuidas vanuit Brussel, veel minder van oost naar west. Inwoners uit het oosten van de regio zullen dus waarschijnlijk weinig naar Tubeke of Maubeuge gaan. En ik denk niet dat veel mensen uit Tubeke of Maubeuge vaak naar Messancy zullen gaan.”
"De markt is verzadigd”
Maar is er ruimte voor nieuwe spelers? “Nee, want de markt is al verzadigd. Het is nog maar de vraag of nieuwkomers een plaats zullen kunnen vinden”, stelt Gwénaël Devillet. “Een outletshoppingpark heeft duidelijk een aantal voordelen. Ze kunnen over het algemeen rekenen op een hoop topmerken die niet op veel plaatsen te vinden zijn, behalve in het centrum van Brussel bijvoorbeeld. Bovendien hebben ze met een oppervlakte van 15.000 of zelfs 20.000 m² de capaciteit om klanten die van ver moeten komen aan te trekken. Consumenten vinden er het "fun shopping"-aspect, waarbij het slenteren door het stadscentrum een beetje wordt nagebootst, net als de garantie op minstens 30% korting. Bovendien kunnen ze het product aanraken, wat niet het geval is bij een online aankoop.” Maar niet alles is rozengeur en maneschijn. “Over het algemeen is de kledingsector in verval”, vervolgt de specialist. "Als je naar de statistieken over de huishoudbudgetten kijkt, zie je dat het aandeel dat aan kleding wordt besteed in tien jaar tijd is gedaald van 6 naar 4%. En natuurlijk heeft de e-commerceboom ook voor een sterke concurrentie gezorgd."
Andere succesfactoren: sterke exploitant en veel topmerken
Zal de Tubize Outlet Mall aantrekkelijk genoeg zijn om consumenten uit Brussel of Vlaanderen aan te trekken? “Alles zal afhangen van de merken die aanwezig zullen zijn en de voordelen die consumenten er krijgen”, zegt Gwénaël Devillet. Want niet alleen de ligging maakt een outlet succesvol, ook de merken die het weet aan te trekken en het hoge aantal grote namen. "Het succes van een dergelijk winkelcomplex hangt ook af van de exploitant die erachter zit. Zonder een sterke beheerder, die in staat is veel toonaangevende merken aan te trekken, zal het project niet slagen. In dit geval weet ik niet wie erachter zit (op het moment van schrijven had DCI Monaco nog niet gereageerd op ons verzoek om de naam van de exploitant in kwestie te weten te komen, ndlr). Kortom, het potentieel is aanwezig om prestigieuze merken aan te trekken. Het valt nog te bezien hoe het project precies zal worden opgezet, wie de exploitant zal zijn, hoe het interieur en de buitenkant eruit zullen zien, enzovoort.”
"Hoe prestigieuzer een merk is, hoe meer het zich zal willen vestigen op een prestigieuze locatie, dat wil zeggen dichter bij Brussel”, voegt Gwénaël Devillet er nog aan toe. Dit, samen met het feit dat deze grote namen ook hun exclusiviteit zorgvuldig moeten beheren, maakt het onwaarschijnlijk dat deze categorie van merken voor het Designer Outlet Hautmont zal kiezen. "In Maubeuge ligt de dichtheid en het sociaaleconomische niveau lager dan in Tubeke. Het project zal dus zeker een meer standaardvorm aannemen, omdat het basispotentieel daar om te beginnen lager ligt."
